Klares NEIN zu rot-grünen Abrissplänen

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Betriebswirtschaftlicher Unsinn: anders kann man die rot-grünen Verkaufs- und Abrisspläne zur Stadthalle nicht bewerten.

Nach Überprüfung aller vorliegenden Zahlen, bereits erstellter Analysen und Konzepte und der Anwendung von realistischen Zahlen kann man aus betriebwirtschaftlicher Sicht zu keinem anderen Ergebnis, als der Forderung nach sofortiger Einstellung dieser Planspiele zum Verkauf der Stadthalle, kommen.

Das mag, in Anbetracht der vielfältigen aktuellen Diskussionen erstaunlich sein; ist aber dennoch nicht anders zu bewerten!
Doch wie kommt Pro-Hattersheim zu dieser Aussage und wodurch wird sie untermauert?

Bestandsaufnahme Stadthalle
Der Bestandsaufnahme Stadthalle liegen 2 Dokumente zugrunde:
a) die Drucksache 171/2012 des Baudezernates der Stadt Hattersheim, vertreten durch Erste Stadträtin Karin Schnick, (B90/Grüne)
b) die Analysen und Berechnungen der B&S Consulting Ingenieurgesellschaft mbH, Frankfurt, vom 16.06.2004

Berechnungsgrundlage
Ansatz Stadt: Gebäudedurchmesser = 46,14m,   Grundfläche brutto (BGF) = 1672m2  BruttoRauminhalt (BRI) = 9.200m3
Ansatz B&S:  Gebäudedurchmesser = 57,53m,   Grundfläche brutto (BGF) = 2600m BruttoRauminhalt (BRI) = 14.300m3

Belege
B&S Consult                                                  Stadt Hattersheim

                                

Es erscheint schon mehr als erstaunlich zu welch unterschiedlichen Ergebnissen die Beteiligten hier kommen.  Welche Auswirkungen dies aber auf die Berechnungen der Abrisskosten hat, und wie nachteilig sich dies auf den Erlös beim Verkauf auswirkt, ist weiter unten nach zu lesen.
 

 

Grundrisse

Grundriss Kellergeschoss                    Grundriss Erdgeschoss
                            

Bausubstanz
Baujahr: 1971
Konstruktion: kombinierte Stahlbeton/Stahlskelett Bauweise
Dach: bituminöses Flachdach mit Vergussmasse
Besonderheiten: 10/20KV Direkteinspeisung über Trafo im Kellegeschoss, (früher MKW, heute Süwag), Batterieraum USV (unterbrechungsfreie Stromversorgung), Heizung/Lüftung Baujahr 1971, Sprinkleranlage, diverse sanitäre Einrichtungen im KG,
abgehängte Holzdecke mit integrierter Beleuchtung über Leuchtstoffröhren, Trennwände Obergeschoss aus beschichteten Faserplatten, verklebter Bodenbelag. Verdacht auf Verwendung von Asbest /Spritzasbest im Bereich Heizung, evtl auch Decke

Im Falle des Abrisses der Stadthalle kämen zur Anwendung:
Einstufung nach den "Technischen Regeln für Gefahrstoffe" (TRGS)

Erfüllt sind:
TRGS 521(künstliche Mineralfasern Wärmedämmung),
TRGS 524 (Sanierung und Arbeiten in kontaminierten Bereichen)
TRGS 553 (Holz in Decken und Trennwänden),
TRGS 551 (PAK-Belastung in Heizungsanlagen) sowie die PAK-Belastung des Daches (polizyklisch aromatische Kohlenwasserstoffe in Bitumenklebern und Vergussmassen)
Geprüft werden müssten:
TRGS 519 (schwach/fest gebundener Asbest in Baustoffen wie Decken, Lüftung, Heizung, bzw. Spritzasbest zum Brandschutz)
TRGS 560 (Vinylchlorid in Bodenbelägen und Verklebemassen)
PCP Richtlinie ( Verwendung PCP haltiger Stoffe zur Holzbehandlung)
PCB Richtlinie ( Verwendung PCB haltiger Stoffe zu Kühlungszwecken in Transformatoren und elektrotechnischen Einrichtungen)

Belege für die Verwendung dieser Stoffe:

In der Kostenzusammenstellung des Ingenieurbüros B&S zur Sanierung der Stadthalle, auf das sich Frau Erste Stadträtin Schnick in ihrer Magistratsvorlage vom 03.05.2012 ausdrücklich bezieht, werden die Gefahrenpunkte eines Abrisses der Stadthalle bereits durch die überprüfenden Bauingenieure ausführlich beschrieben! Entsprechende Stellen hier rot unterlegt.

 

 

 

 

 

 

Abrisskosten

Gänzlich unterschiedlich werden die Abrisskosten der Stadthalle in den beiden Papieren benannt.
Während die Bauingenieure bereits in 2004 einen Ansatz unter Berücksichtigung der oben genannten TRGS Richtlinien in ihre Abrisskostenberechnung haben einfließen lassen, geht das Baudezernat von einem Pauschalwert von 30 € pro m3 umbauten Raumes aus

B&S Abrisskosten 2004   Grundfläche brutto (BGF) = 2600m2 x 180,- € = 468.000,- €
Baudezernat 2012             Brutttorauminhalt (BRI) = 9200m3   x 30,- € = 276.000,- €

 

Belege
B&S Consult                                 Bauamt Stadt Hattersheim
               

Das die in Ansatz gebrachten Abrisskosten für die Stadthalle zwischen Ingenieurbüro und städtischem Bauamt so unterschiedlich sein sollen, kann eigentlich nur in der politischen Motivation für den Abriss zu suchen sein. Schön gerechnet, statt mit korrekten Zahlen zu arbeiten. Aber dazu gibt es in der Magistratsvorlage noch weitere Stellen.

 

Realistische Betrachtung der Abrisskosten

Nach Rücksprache mit Abrissspezialisten in der Umgebung Frankfurts stellt sich zumindest der städtische Ansatz als fragwürdig heraus. 
Der Ansatz des Ingenieurbüros orientiert sich an den realen Gegebenheiten, ist aber aufgrund seines Alters als nicht mehr  ausreichend anzusehen. Die Verschärfungen gerade in der Abfallwirtschaft in den Zeiten zwischen 2004 und heute führen hier zu einer deutlichen und nachhaltigen Preissteigerung. Eine gute Übersicht über die Quellen von belastetem Baumaterial lässt sich hier als Dokument des VDI downloaden.

Einzelne Gewerke des Abrisses 

Entkernung der Stadthalle
1) Rückbau der Heizungs und Lüftungsanlage, sicher Belastung: PAK, wahrscheinliche Belastung: Asbest
2) Rückbau der Niederspannungseinspeisung 10/20KV der MKW inkl. Trafo, wahrscheinliche Belastung PCB
3) Rückbau der USV/Batterieraum, sichere Belastung: flüchtige Kohlenwasserstoffe, Blei
4) Rückbau der Verteilnetze Heizung, Lüftung, Wasser, Abwasser, wahrscheinliche Belastung: asbesthaltige Isolierungen
5) Rückbau der Sanitäreinrichtungen
6) Rückbau der Elektroverteilung
7) Rückbau Sprinkleranlage
8) Rückbau Trennwände
9) Rückbau Holzdecke, wahrscheinliche Belastung: PCP
10) Rückbau des Fussbodens, sicher Belastung: PAK in Klebematerialien
11) Rückbau des Daches, sichere Belastung: PAK in Bitumen

Abriss der Stadthalle
1) Abriss des Stahlskeletts EG
2) Abriss der Decke KG
3) Abriss der tragenden Zwischenwände
4) Abriss der Bodenplatte
5) Abriss und Aushub der Fundamente und Gründungen

Aussage Abrissunternehmen aus Offenbach:
Einstufung des Abrisses nach TRGS 519, mit minimal 50,- €/m3 BRI, bei Auffinden größerer Mengen Asbest und PCP 70,- €/m3

Legt man nun die Zahlen der beiden Expertisen zum umbauten Raum der Stadthalle zugrunde kommt man mit diesen Daten zu folgenden Ergebnissen der tatsächlichen Abrisskosten:

Ansatz B&S, 14.300m3 umbauter Raum mit minimal 50,- €/m3 = 715.000,- €
Ansatz B&S, 14.300m3 umbauter Raum mit maximal 70,- €/m3 = 1.001.000,- €
Ansatz Stadt, 9.200m3 umbauter Raum mit minimal 50,- €/m3 = 460.000,- €
Ansatz Stadt, 9.200m3 umbauter Raum mit maximal 70,- €/m3 = 644.000,- €

Somit ist der Abriss der Stadthalle in einem Bereich zwischen ca. 500.000,- und 1 Mio Euro anzusiedeln.

Hinzu zu rechnen sind der Abriss des Jugendhauses, des weiteren Gebäudes hinter dem Jugendhaus und die Parkflächen.

Abrisskosten Jugendhaus:
Jugendhaus, Bausubstanz älter oder gleich 1950, Holzdecken, gemauerter Keller, gemauerte Wände = überschlägige Abrisskosten
22,- € pro m3 inkl Beprobung. Grundfläche ca 10m x 8m x7,5 m(2,50 Geschosshöhe x 3, Keller, EG und OG) = 600m3 umbauter Raum, Abrisskosten 13.200,- € ohne Altlasten. Zusatzkosten: besondere Sicherungsmaßnahmen wegen vielbefahrener Straße in umittelbarer Nähe. Geschätzte Gesamtkosten ca 20.000,- €

Abrisskosten T-förmiges Gebäude hinter dem Jugendhaus:
Bausubstanz und Ansatz wie oben, Abrisskosten 22,- € pro m3. Grundfläche:  lange Seite des T = 30m x  10m sowie kurze Seite des T = 12m x10m = 420m2 Grundfläche x 5m (Keller, EG) = 2100 m3 umbauter Raum, ohne Altlasten.
Gesamtkosten hier ca 46.000,- €

 

Rückbau Parkplätze:
ca 1500m2 Betonpflastersteine entfernen, Verfüllung Unterbau beproben und entsorgen, Neuverfüllung,
60 € pro m3 = 750m3 (bei 40cm Unterbau)
Gesamtkosten 45.000,- €

Rückbau Bewuchs, Entwässerung und Versorgungsleitungen:
Pauschale Kosten: ca 100.000,- €

 

Best-case, worst-case Betrachtung
Best case Stadt: Abrisskosten 460.000,- € Stadthalle + Abrisskosten Häuser/Parkplätze 211.000,- €   =  671.000,- €
Worst case Stadt: Abrisskosten 644.000,- € Stadthalle + Abrisskosten Häuser/Parkplätze 211.000,- €   =  855.000,- €

Best case B&S: Abrisskosten 715.000,- € Stadthalle + Abrisskosten Häuser/Parkplätze 211.000,- €   =  926.000,- €
Worst case B&S: Abrisskosten 1.001.000,- € Stadthalle + Abrisskosten Häuser/Parkplätze 211.000,- €   =  1.212.000,- €

 

Alternative zum Verkauf und Abriss; ein Planspiel, wie man es auch machen könnte

Schritt 1: Die Idee, die Stadtverwaltung im Posthof/Nassauer Hof unter zu bringen wird aufgegeben. Statt dessen mietet Stadtverwaltung  Büroflächen in den Penka-Gebäuden im Innovationspark an.
Vorteil: Vereinsnutzung im Posthof/Nassauer Hof kann uneingeschränkt erhalten werden. Kein Umzug in das Werkstattgebäude notwendig
Vorteil: Werkstattgebäude kann als KiTa Süd genutzt werden und vermeidet somit weitere 2,5 Mio Investitionen für den Neubau
Vorteil: Kalkulierbare Kosten für die Anmietung der notwendigen Büros, keine Sanierunsgpflichten für eigene Gebäude
Vorteil: Energetische Sanierung Posthof/Nassauer Hof kann zunächst entfallen
Vorteil: Wirkliche Konzentration der Stadtverwaltung an EINEM Stadtort statt, wie geplant an 2 Standorten
Vorteil: Kein nachteilger Effekt auf Gewerbe am Markt durch zwangsweise Nutzung des bestehenden Parkplatzes als Verwaltungsparkplatz
Vorteil: Reduzierung der Aufwendungen für Posthof/Nassauer Hof auf reine Bestandssicherungsmaßnahmen

Schritt 2: Das Rathaus Hattersheim sowie das Rathaus Okriftel werden verkauft.
Vorteil: Wegfall der Unterhaltungskosten für beide Gebäude. Diese frei werdenden Mittel können zur Gegenfinanzierung der Mietkosten genutzt werden
Vorteil: Verkaufserlös fließt unmittelbar in den Stadtsäckel (Entlastung Haushalt), bzw kann zur Finanzierung der dringlichsten Sanierungsaufgaben in der Stadthalle genutzt werden (Austausch Heizung, Abdichtung Dach, Austausch Beleuchtung)

Schritt 3: Step by step Sanierung der Stadthalle unter Verzicht auf energetische Sanierung nach § 25 ENEV
Vorteil: Mit Antragstellung auf unbillige Härte kann die energetische Sanierung ausgesetzt werden. Sanierung kann so in Einzelmaßnahmen nach Prioritätenliste erfolgen.
Vorteil: Stadthalle bleibt dem Kulturforum/anderen Vereinen erhalten
Vorteil: Finanzierung der akutesten Sanierungsmaßnahmen aus dem Erlös des Verkaufs der beiden Rathäuser

 
Begründung: Der angedachte Umzug der Stadtverwaltung in den Posthof/Nassauer Hof ist eher Prestigeobjekt als von rationalen Überlegungen geleitet. Hier die entsprechenden Thesen

1) Eine angestrebte Konzentration an einem Stadtort findet nicht statt.
2) Die energetische Sanierung der Gebäude beinhaltet unkalkuierbare  finanzielle Risiken
3) Es sind zusätzliche Baumaßnahmen notwendig (Anbau) um die notwendigen Flächen bereit zu stellen
4) Die vorhandene Bausubstanz hat massive Mängel (aufsteigendes Grundwasser Nordflügel Posthof) siehe Drucksache 369/2008
5) Es besteht das Risiko, das Posthof und Nassauer Hof zum Dauersanierungsfall werden, was den Haushalt zusätzlich belastet
6) Energetische Sanierungen an denkmalgeschützten Gebäuden sind kostenintensiv und teilweise unmöglich (Fassadenänderungen)
7) Keine Parkmöglichkeiten, es sei denn man nutzt den Parkplatz am Markt als Parkplatz der Stadtverwaltung
8) Nutzung des Parkplatzes am Markt als Verwaltungsparkplatz hat unmittelbar negative Folgen auf Handel und Gewerbe am Markt
9) Durch Verkauf der Stadthalle und des Geländes stehen auch die Parkplätze am KarlEckel Weg nicht mehr zur Verfügung
10) Die Gegenfinanzierung durch Verkauf der Stadthalle + Gelände sowie der Rathäuser ist nicht sicher gestellt
11) Negative Auswirkungen auf Vereine und Kulturforum durch Wegfall der Räume im Nassauer Hof

Für den Umzug in den Innovationspark sprechen:
12) Tatsächliche Konzentration der Verwaltung an einem Stadtort
13) Über Jahre verlässliche kalkulatorische Grundlage der finanziellen Belastung, Sicherheit in der Haushaltsplanung
14) Gegenfinanzierung durch Wegfall der Aufwendungen für Rathaus Hattersheim und Okriftel gesichert
15) Keine Unwägbarkeiten finanzieller Belastungen durch Sanierungs oder Reparaturmaßnahmen eines eigenen Gebäudes
16) Keine negativen Auswirkungen durch Parkplatzsituation
17) Kein negativer Einfluss auf Handel und Gewerbe am Markt
18) Vereine können Posthof / Nassauer Hof weiter nutzen, kein Zwangsumzug in Werkstattgebäude
19) Werkstattgebäude kann zur KiTa umgebaut werden, deutliche Einsparung gegenüber Neubau

 

Fazit:
Der Verkauf und Abriss der Stadthalle ist aufgrund der möglichen Belastungen und der damit einhergehenden Abrisskosten ein unkalkulierbares Geschäft. Die Ergebnisrechnung kann im günstigsten Fall eine Einnahme von ca 400.000 Euro generieren; im negativsten Fall wird der Verkauf und Abriss zum Zuschussgeschäft. Beispiele hierfür gibt es reichlich; man schaue sich dazu die Erfahrungen anderer Kommunen wie z.B. der Stadt Meschede an.
Somit ist die Ausgangsüberlegung, den Verkauf zur Gegenfinanzierung zur energetischen Sanierung von Posthof /Nassauer-Hof heran zu ziehen, weitestgehend illusorisch.
Der Posthof selbst hat, wie es die Magistratsvorlage DR 369 eindrucksvoll zeigt, bereits jetzt einen massiven Zuschussbedarf; es ist nicht davon auszugehen, das sich dieser Zuschussbedarf signifikant reduzieren lässt. Zu diesem bereits festgelegten Bedarf an Mitteln kommen noch die notwendigen Anbauten/Umbauten im Bereich Nassauer Hof, sowie die weiteren Umbaukosten um aus der jetzigen Raumkonstellation eine, den Erfordernissen einer Stadtverwaltung gerecht werdende, Raumstruktur aufbauen zu können.
Diese Kosten sind in keinster Weise spezifiziert; eine Entscheidung zugunsten dieses Plans von rot-grün kann sich somit binnen kürzester Zeit als Millionengrab erweisen. Dies stellt in Zeiten knapper Kassen ein nicht akzeptables Risiko dar.

Auch die Parkplatzsituation scheint hier nicht ausreichend berücksichtigt worden zu sein. Eine Umwidmung des Parkplatzes am Markt zu einem rein städtischen Verwaltungsparkplatz bei gleichzeitigem Wegfall der Parkplätze am Karl Eckel Weg hätte massive Nachteile für die Gewerbetreibenden in der Innenstadt. Die hieraus entstehende Abwanderung würde zu einer weiteren Verschlechterung der Einnahmsituation auf Seiten der Gewerbesteuer führen.

Aus Sicht der Vereine ist eine Beibehaltung der bisherigen Räumlichkeiten wünschenswert und sinnvoll. Eine Verschiebung der Vereine in das Werkstattgebäude würde dann zu Lasten der kostengünstigsten Alternative für die Errichtung der KiTa Süd gehen; der Nutzung des ehemaligen Werkstattgebäudes als Kindergarten nach den Vorlagen von Prof.Baldauf.

Der Umzug  der Stadtverwaltung in angemietete Räumlichkeiten im Innovationspark bei gleichzeitigem Verkauf der beiden Rathäuser stellt die wirtschaftlichste und gleichzeit finanziell sicherste Lösung dar. Einerseits entfallen die bisherigen Unterhaltungskosten für die Rathäuser, die dann ihrerseits zur Finanzierung der Miete eingesetzt werden können, andererseits lässt der Verkauf der beiden Liegenschaften Geldmittel frei werden, die z.B. auch für eine Step by Step Sanierung der Stadthalle genutzt werden könnten. 
 

Die mit 2 Millionen zusätzlicher Kosten veranschlagte energetische Sanierung der Stadthalle ist nicht zwingend; diese kann auf Antrag entsprechend ausgesetzt werden. Um den Rahmen der Sanierungskosten so gering wie möglich zu halten sind die notwendigen Maßnahmen in einer Prioritätenliste zu erfassen, und nach Dringlichkeit abzuarbeiten. Somit könnte auch die Stadthalle für die Vereine und das Kulturforum erhalten bleiben. Hier ist seitens der Stadt in den Vergaberichtlinien öffentlicher Gebäude die prozentuale Beteiligung der Stadt an kommerziellen Veranstaltungen und Events zu spezifizieren und mit aufzunehmen.

Für die Verfolgung politischer Phiosophien zu Lasten der Allgemeinheit bleibt in Zeiten leerer Kassen kein Spielraum.Hier muss die wirtschaftliche Realität klar vor dem Wunschdenken politischer Gruppierungen Priorität haben. Deshalb hier aus rein betriebswirtschaftlicher Sicht ein klares und deutliches NO-GO für das Verschenken der Stadthalle und das PrestigeObjekt Rathaus "Posthof" 

 

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Kommentare

Was sich in Hattersheim schonmal herumgesprochen hat, dass nämlich der Verkauf der Stadthalle mit anstehenden Abriß- oder Sanierungskosten keinen nennenswerten Erlös ergibt, ist hier, vorzüglich recherchiert, in Zahlen ersichtlich dargelegt. Wenn man mit Blick auf die Schnick-Brick dann noch das Management der momentanen Amtsträger einbezieht, dann wird der Ertrag dieser Transaktion wohl eher bescheiden bleiben. Für so einen Betrag muß man nicht das Tafelsilber von Hattersheim verscherbeln. So nebenbei bemerkt hat das Gebäude doch auch einen gewissen historischen Wert, weil die Stadthalle zur Stadterhebung gebaut und von vielen Hattersheimern mit Stolz besucht wurde. Da kann man dem No-go für das Verscherbeln der Stadthalle und dem Prestigeobjekt Rathaus Posthof/Nassauer Hof nur beipflichten.

By Schilda