Das nächste Baufiasko

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"Bürgermeisterin Antje Köster (SPD) erläuterte, dass die Stadt in Verhandlungen mit Brick trete, sobald die Planungen weiter fortgeschritten sind. Ihr persönliches Ziel sei es, zusätzliche Kosten für die Stadt zu vermeiden." so das Zitat im Artikel "Wer steckt dahinter?" im Höchster Kreisblatt vom 06.08.2014. In Anbetracht der Baumaßnahmen der letzten Jahre lässt diese Formulierung nichts Gutes erwarten!

Erinnert man sich an die Begründung des 3 Senats des Verwaltungsgerichtshofes in Kassel bezüglich der Baustoppverfügung im Baugebiet Schokoladenfabrik so bleiben da eigentlich nur 2 Bewertungen der Kasseler Richter von Bedeutung:

a) dass die Erste Stadträtin ihrer Verpflichtung zur Abwägung nach § 1 (7) BauGB nicht oder nicht ausreichend nachgekommen sei
b) dass die Erste Stadträtin ihrer Verpflichtung nach Berücksichtigung der Umwelteinflüsse (in diesem Fall der Schallemissionen des benachbarten Industriebetriebes) außer Acht gelassen hat und somit nachhaltig gegen die Anforderungen an eine gewissenhafte Bauleitplanung verstoßen hat!
Soweit erst einmal so schlecht für Karin Schnick - denn eine schallendere Ohrfeige von einem OVG hätte sie kaum erhalten können!

Doch was hat dies alles mit der Phrix und den Plänen von 300 neuen Lofts zu tun?

Nun, die Erfahrung mit dem Baugebiet Schokoladenfabrik und der gerichtlich attestierten, fachlichen Inkompetenz der Baudezernentin lassen erahnen, wo auch in Okriftel die Reise unter grüner Egide, oder nennen wir es einfach "ausgesetzte Bauleitplanung" hinführen wird. Denn eines ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszuschließen: das es nach Schnick-Brick, Stadthalle und Schokoladenfabrik diesmal auch mal korrekt ablaufen könnte!
 

Gehen wir in die Details
Die Phrix steht am verkehrstechnisch ungünstigsten Punkt Okriftels, wie das nachfolgende Bild sehr anschaulich klarmacht.
Verkehsbelastung-PhrixAllein schon mit der aktuellen Verkehrssituation aus bestehendem Ziel und Quellverkehr mussten im Bereich "Langgasse und Neugasse" aber auch im Bereich "An der Fähre" sowie "Gartenstraße" umfangreiche Einbahnstraßen-Regelungen vorgenommen werden, um dem Verkehrsaufkommen gerecht zu werden.

Das dies aber eine insgesamt wenig befriedigende Lösung ist, wird anhand der vielen Beschwerden der Anwohner offensichtlich und war auch priorisierter Tenor bei der Bürgerversammlung zum Thema Phrix.

Wenn man nun 300 neue Eigentumswohnungen (Lofts) in diesem Gebiet hinzurechnet und dabei von der aktuellen Stellplatzsatzung der Stadt Hattersheim ausgeht, wonach pro Eigentumswohnung mindestens 1,5 PKW Stellplätze vorgehalten werden müssen, so entspäche dies einer zusätzlichen Fahrzeugkonzentration von 450 weiteren PKW an diesem verkehrstechnich neuralgisschten Punkt Okriftels.

Aber auch diese Zahl dürfte nur eine best case Rechnung sein: Wer runde 300.000 bis 450.000 € für eine Eigentumswohnung hinlegt wird in der Familie ganz sicher über 2 Fahrzeuge verfügen, was dann schon 600 Fahrzeuge in diesem neuen Wohnbereich zur Folge hätte.

Schaut man sich die typischen Käufer dieser "Lofts" an, so sind dies im Regelfall besser bezahlte Doppelverdiener ohne Kinder. - die echten Familien mit Kindern dürften hier wohl in eher überschaubarem Rahmen ansässig werden.
Dies aber bedeutet, dass morgens ca 2/3 der vorhandenen Fahrzeuge bewegt würden um den Fahrer zu seinem Arbeitsplatz in Eschborn, Frankfurt oder Wiesbaden zu bringen und dies wären dann schon 400 Fahrzeuge im reinen Quellverkehr!
Wieso Brick Consult hier von gerade mal 230 Fahrzeugen ausgeht wissen wohl nur die Brick Marketing-Mitarbeiter selbst!

Doch wohin mit dem Verkehr?
Dieser Frage hätte sich die Baudezernentin schon seit Jahren stellen müssen fernab von jeder Reaktivierungsplanung der Phrix, denn auch ohne Phrix Wohngebiet ist der Verkehr in diesem Bereich mehr als kritisch. Doch wer glaubt, dass Karin Schnick sich hierrüber bereits Gedanken gemacht hätte bzw unter Umständen bereits im Vorfeld ein schlüssiges Konzept erarbeitet hätte sieht sich gründlich getäuscht! Nichts ist da vorhanden außer den ratlosen Blicken einer glücklosen Baudezernentin.

Verkehrssituation-Kirchgraben-Jahnallee-OkriftelNoch deutlicher wird das Verkehrsdilemma, wenn man sich die Umgebung rund um die Phrix etwas genauer ansieht: Der morgendliche Quellverkehr hätte aktuell nur die Möglichkeit über die Kirchgrabenstraße und die Langgasse oder aber über die Jahnallee, An der Fähre und dann über die Langgasse abfließen zu können.

Im abendlichen Zielverkehr wäre die Belastung von Neugasse und Rossertstraße noch einmal deutlich höher als bisher schon. Ob dies auf das Einverständnis der dortigen Anwohner trifft darf getrost bezweifelt werden. 

Gänzlich unbeantwortet ist die Frage nach der Sicherheit der Kinder und Fußgänger im Bereich der Jahnallee, denn gerade der dort angesiedelte Spielplatz ist bei vielen Familien mit Kindern äußert beliebt und dementsprechend oft genutzt. Aber auch die Spaziergänger am Mainufer sähen sich durch den deutlichen Verkehrszuwachs im Bereich der Jahnallee beeinträchtigt. Aber auch hier hat die grüne Baudezernentin nichts an Lösungsvorschlägen anzubieten - wen wunderts?

Gänzlich schwierig aber wird es, wenn man sich das Eingangs verwendete Zitat der Bürgermeisterin aus Hochheim noch einmal zu Gemüte führt, und das sind die entstehenden Kosten für Infrastrukturmaßnahmen wie z.B. der verkehrstechnischen Anbindung dieses neuen Wohngebietes.
Anders als im Baugbebiet Schokoladenfabrik muss für den Bereich der Phrix kein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden sondern die derzeitige Ausweisung des Phrix-Areals als Mischgebiet ist absolut ausreichend, um die notwendigen Baumaßnahmen durchführen zu können.
Konnte man in der Schokoladenfabrik den Inhaber Nestlè Deutschland noch zwingen, die notwendigen Erschließungsmaßnahmen wie Wasser, Abwasser und Straßenbau noch selbst zu tragen scheidet dies beim Wohngebiet Phrix natürlich aus: es gibt einen bestehenden Flächennutzungsplan und der sieht nicht vor, einen möglichen Käufer der Industriebrache an den Erstellungskosten für neue Verkehrswege zu beteiligen. Dies wird weitestgehend Sache der Stadt Hattersheim bleiben - es sei denn, dass die Investoren sich großmütig zeigen und die neuen Straßen auf eigene Rechnung erstellen lassen. Aber das dürfte in etwa so wahrscheinlich sein, wie die Zusammenlegung von Ostern und Weihnachten an einem Tag.
Anders als bei Gericht wird es dann nicht heißen: "Die Kosten des Verfahrens trägt die Staatskasse" sondern eher: "Die Kosten dieser Bebauung trägt die Stadtkasse!"

 

Und wie betrifft das die Käufer?
"In einem Gebäude unterhalb des 40 Meter hohen Fabrikbaus sollen Parkflächen auf drei Ebenen geschaffen werden." so wird Günther Daniels von Brick Consult im Höchster Kreisblatt auf die Anfrage von Hans Jürgen Hilscher zitiert.   

Stellt sich die Frage: Was heißt unterhalb?
Unterhalb des Gebäudes selbst? Als eine Form der um 3 Ebenen erweiterten Unterkellerung?
Oder meint diese Aussage, eine südlich gelegene, in Richtung Main Ufer neu zu erstellende Parkfläche auf 3 Ebenen?

Überschwemmungsgebiet OkriftelDem Anschein nach hat der Brick-Vertreter wohl kein sonderlich großes Wissen um die Gegebenheiten in Okriftel wie z.B. der Tatsache, dass ab und an der Main auch mal über die Ufer schwappt und bis rauf in die Gartenstraße die Keller unter Wasser setzt und die Mainunfer-Anlagen in einen gigantischen See verwandelt. Das die Jahnallee dann nur noch per Boot nutzbar ist scheint dem Investoren-Vertreter bislang jedenfalls nicht bekannt zu sein.
Welche Auswirkungen dies auf einen "unterhalb des 40 Meter hohen Fabrikbaus" und seine noch zu errichtenden Parkdecks hat, müssen dann wohl eher die Versicherer entscheiden...die Prämien für die notwendige Gebäudeversicherung dürften drastisch werden.

Aber vielleicht hilft ja dieses Bild Herrn Daniels etwas weiter....und vielleicht plant er auch gleich eine zweite Anlegestelle für seine "Duck-Boats" an höherer Stelle - sinnvoll wäre das!

Denn, was den Käufern sicher nicht mitgeteilt werden wird: Auch so wie auf diesem Bild kann die Jahnallee aussehen - da dürfte es für die Käufer der Lofts schwierig werden morgens pünktlich im Büro zu sein - es sei denn die Duck-Boats dürfen mit Ausnahmegenehmigung des Wasser und Schifffahrtsamtes den Main noch überqueren!
 

"Wenig Sorgen bereitet Brick Consulting scheinbar auch der Fluglärm: Die nahe gelegene Nordwestlandebahn am Frankfurter Flughafen sein „kein großer Standortnachteil“, erklärte Günter Daniels. Man sehe die Flieger, aber man höre sie nicht, urteilte der Vertreter der Entwicklungsgesellschaft." so das Zitat im Höchster Kreisblatt

Laermbelaestigung-phrix-landebahn-nordwestNun, ob Herr Daniels von Brick Consult das wohl vorher mit der Bürgermeisterin aus Hochheim und der Ersten Stadträtin abgesprochen hat? Wohl eher nicht - denn sonst wären die zigtausenden Euros unserer Steuergelder, die Frau Köster und Frau Schnick für die Prozesse gegen die FRAPORT verwendeten wohl gänzlich aus dem Fenster geworfen....

Nein, auch hier muss man deutlich festhalten: Hier steht der Marketing-Mann Daniels, der ein Investorenkonzept verkaufen muss und möchte natürlich diametral der Realität gegenüber: Natürlich hört man jeden Flieger der vis a vis der Phrix den Flughafen verlässt!

Und natürlich hört man insbesondere die auf der Startbahn 18 West startenden Flugzeuge - je nach Windrichtung und Typ des startenden Flugzeugs mal stärker mal etwas schwächer. Und weder Brick Consult noch Herr Daniels können an den physikalischen Grundlagen etwas ändern, wonach sich der Schallpegel bei jeder Verdopplung der Entfernung zur Schallquelle um etwa 6 dB abschwächt - bei einer Ausgangslage von ca 140dB einer startenden MD-11F der Lufthansa Cargo kommen bei Südwind dann immer noch zwischen 95 und 105dB an den oberen Stockwerken des Phrix Gebäudes an. Wers gerne online nachrechnen möchte kann das hier gerne tun

Aber auch dieses Faktum wird den zukünftigen Käufern kaum offen genannt werden - dabei macht es Google doch so einfach!

Fazit:
Es ist sicherlich zu früh, um spekulativ über finale Kosten des gesamten Vorhabens "Phrix" zu diskutieren! Dies ist sicher unstrittig!
Es zeigt sich aber jetzt schon deutlich, dass die grüne Baudezernetin aus dem Debakel des Baugebietes Schokoladenfabrik nichts hinzu gelernt hat, sondern sich, wie von Nestlè und Ex Bürgermeister Adi Schubert, nun auch hier von Brick Consult überrollen lässt. 
Einziger Unterschied ist der Name: Schubert heißt jetzt Daniels!

Schlimmer ist: Es werden weder die erhobenen Zeigefinger der Anwohner berücksichtigt noch die zurecht aufgeworfenen Fragen mancher Stadtverordneter mit ins Kalkül einbezogen. Statt dessen unterwirft man sich wieder einmal dem Diktat eines "Investors" und lässt sich von ihm am Nasenring vorführen!
Die Kosten werden (wieder einmal) alle Hattersheimer Bürger bezahlen und der Investor wird sich die Hände reiben (300 Lofts zu je 100m² bei 3000€/m² ergibt ein minimales Gesamtvolumen von 90 Mio €)

Aber auch die Käufer werden es zu spüren bekommen....ob nun Fluglärm, Hochwasser oder Verkehrschaos - leiden werden alle!

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